2013-2017年中國溫州房地產市場潛力與投資前景分析報告

第一部分   發展現狀與前景分析

第一章 全球房地產市場發展分析 1
第一節 2012-2013年世界房地產市場分析 1
一、2012年全球房產市場現狀 1
二、2013年全球房產市場現狀 1
三、2013年全球房地產發展形勢分析 2
四、2013年全球商業地產市場分析 6
五、2013年全球房地產市場投資預計 7
第二節 世界部分國家房地產發展分析 8
一、2013年美國房地產市場發展分析 8
二、2013年歐洲房地產市場發展分析 9
三、2013年法國房地產市場發展分析 9
四、2013年英國房地產市場發展分析 10
五、2013年日本房地產市場發展分析 12
六、2013年泰國房地產市場發展分析 13
第三節 港臺地區房地產狀況 14
一、2013年香港房地產市場發展分析 14
二、2013年臺灣房地產市場發展分析 14
三、2013年臺商鼓勵陸企赴臺投資房地產 18
第四節 2012年世界房地產市場預測 19
一、2012年全球房地產市場分析預測 19
二、2012年全球房地產投資前景及市場 20
三、2012年美國房地產市場分析預測 23

第二章 我國房地產市場發展分析 24
第一節 對2012-2013年房地產市場調控的思考 24
一、當前房地產調控的主要特點 24
二、房地產調控要解決的若干核心問題 25
三、進一步完善房地產調控的若干建議 27
第二節 2012年房地產市場運行分析 28
一、2012年中國房地產市場整體情況 28
二、2012年中國房地產市場熱點問題 29
三、2012年房地產開發完成情況 37
四、2012年商品房銷售面積和銷售額增長情況 41
五、2012年房地產開發企業資金來源情況 42
六、2012年全國房地產開發景氣指數 44
第三節 2013年全國房地產市場運行情況 45
一、2013年房地產開發完成情況 45
二、2013年商品房銷售情況 47
三、2013年房地產投資完成情況 48
四、2013年房地產開發企業資金來源情況 52
五、2013年全國房地產開發景氣指數 53
六、2013年大中城市房屋市場銷售價格指數 54
第四節 2013年房地產市場形勢分析與影響因素 57
一、2013年中國房地產行業發展概述 57
二、2013年中國房地產全行業發展形勢 59
三、2013年中國房地產市場調控分析 67
四、2013年房產影響未來樓市走勢預測分析 68
第五節 2013年房地產市場發展趨勢預測 70
一、房地產政策調整 70
二、土地供應量走勢 70
三、房地產資金走勢 71
四、保障性住房走勢 71
五、政策性商品住房——限價房走勢 72
六、商品房走勢 72
七、商品房價格走勢 73
八、房地產業產業質量標準化走勢 73
九、2012年房地產業的警示 73

第三章 溫州房地產行業發展分析 75
第一節 溫州房地產政策分析 75
一、2012年主要房地產政策綜述 75
二、2013年房地產行業主要政策分析 78
三、2013年試點征收房產稅對房價的影響有限 101
四、2013年我國加快建設住房保障體系 104
五、2013年溫州房地產政策及效果分析 108
六、2013年全國住房信息聯網溫州成首批試點城市 111
第二節 2006-2013年溫州房地產市場分析 112
一、2006-2011年溫州房地產回顧 112
二、2012年溫州房地產市場分析 117
三、2013年1季度溫州房地產市場分析 119
第三節 2012-2013年溫州房地產市場供需分析 147
一、2012-2013年溫州房地產市場成交情況分析 147
二、2012-2013年溫州各區域房地產市場成交分析 148
三、2012-2013年溫州房地產市場價格走勢分析 153
四、2013年溫州可售房源創歷史新高 154

第二部分   細分市場分析

第四章 溫州土地市場 156
第一節 土地利用機制與城鎮化發展分析 156
一、城鎮化的涵義 156
二、約束中國城鎮化進程的土地問題 156
三、城鎮化土地問題的解決措施 160
第二節 我國土地政策分析 162
一、國土部下達2013年全國土地利用計劃 162
二、2013年國土部發文完善土地招拍掛制度 163
三、2013年國土部土地監控擴大至全國縣域 163
四、2013年國土部再緊“地根”土地按需供應時代終結 164
五、2013年國土部嚴禁通過土地登記將違法用地合法化 165
六、2013年土地差別化政策或出臺 165
七、2013年國土部：土地供應雙軌制終將取消 166
第三節 2011-2013年溫州土地市場分析 167
一、2011年溫州土地市場分析 167
二、2012年溫州土地市場分析 168
三、2013年溫州土地市場分析 170
第三節 溫州市2013年度國有建設用地供應計劃 172
一、指導思想和基本原則 173
二、計劃指標 173
三、土地供應政策導向 175
四、計劃的實施及保障措施 177
五、計劃的實施與監督 178
第四節 節約集約用地對房地產業的影響 179
一、國家發布《關于促進節約集約用地的通知》 179
二、土地閑置成本加大囤地空間縮小 181
三、小地塊的出讓和開發將成為主流 182
四、強化用地合同管理有利于建立公平的土地拍賣競爭制度 182

第五章 溫州住宅市場 183
第一節 住宅產業的相關概述 183
一、住宅產業的定義 183
二、住宅產業的特點 183
三、住宅產業的分類 187
第二節 2012-2013年溫州商品住宅市場發展分析 187
一、2012年溫州商品住宅市場總體分析 187
二、2013年溫州商品住宅市場總體分析 188
第三節 2013年溫州商品住宅市場發展分析 189
一、商品住房供求關系 189
二、商品房供應分析 190
三、商品房總成交情況分析 191
第四節 2013年溫州市住宅租賃市場分析 193

第六章 溫州別墅市場 194
第一節 別墅的相關概述 194
一、別墅的定義 194
二、別墅的分類 196
三、別墅的設計要點 197
四、影響別墅品質的因素分析 197
第二節 2013年溫州別墅市場的發展 200
一、2013年全國別墅市場發展綜述 200
二、2013年溫州市區豪宅將扎堆上市 202
三、2013年溫州高端期房市場分析 203

第七章 溫州商業地產市場 205
第一節 商業地產的相關概述 205
一、商業地產的定義 205
二、商業地產的分類 205
三、商業地產存在的三種模式 207
第二節 中國商業地產的發展現狀 208
一、2012年中國商業地產市場發展總體狀況 208
二、2013年中國商業地產市場發展總體狀況 211
第三節 溫州商業地產市場的發展概況 213
一、2012年溫州商業地產市場發展總體狀況 213
二、2013年溫州商業地產市場發展總體狀況 215
第四節 溫州商業地產市場的前景趨勢分析 217

第八章 溫州寫字樓市場 219
第一節 中國寫字樓市場的發展綜述 219
一、2012年中國寫字樓市場分析 219
二、2013年中國寫字樓市場分析 220
第二節 2012-2013年溫州寫字樓市場的發展 221
一、2012年溫州寫字樓市場分析 221
二、2013年溫州寫字樓市場分析 223
第三節 溫州寫字樓市場投資分析 224
一、溫州寫字樓市場投資機遇逐漸顯現 224
二、溫州優質寫字樓市場存在投資機會 225
第四節 投資寫字樓的風險及建議 227
一、投資寫字樓的三大風險 227
二、投資寫字樓需注意的問題 227
三、個人投資寫字樓的八個要點 228

第九章 溫州二手房市場 230
第一節 二手房的相關概述 230
一、二手房的概念及種類 230
二、二手房專有名詞的概念 230
三、分析二手房升值的特點 231
第二節 中國二手房市場的發展綜述 232
一、2012年中國二手房市場發展分析 232
二、2013年全國二手房市場發展分析 238
三、2013年中國二手房市場總結與展望 244
第三節 2005-2011年溫州二手房市場發展回顧 245
一、2005-2011年溫州主城區二手房交易情況 245
二、2007-2011年溫州主城區二手房交易比較 245
第四節 2012年溫州二手房市場發展 246
第五節 2013年溫州二手房市場分析 247

第十章 2012-2013年溫州房地產消費市場分析 248
第一節 溫州房地產消費者收入分析 248
一、溫州人口、人民生活分析 248
二、2012-2013年溫州消費者收入水平 249
第二節  2013年溫州房地產場消費需求分析 250
一、2013年市場保持量價齊降 250
二、政策持續深入市場觀望加深 250
三、剛需購房分析 251
第三節 2013年全國購房者信心指數 251
一、2013年全國購房者信心指數 252
二、2013年全國購房者信心現狀 253
三、2013年分區域購房者信心指數 253
四、2013年中國購房者對于政策影響市場的看法 255
五、2013年中國購房者未來購房計劃的變化 256

第三部分   市場競爭格局與形勢

第十一章 溫州房地產行業競爭格局分析 258
第一節 房地產市場競爭層次體系探討 258
一、產品式樣競爭 258
二、產品大類競爭 259
三、產品使用價值競爭 259
四、基于消費觀念和文化導向的競爭 260
第二節 2013年房地產市場競爭格局分析 261
一、2013中國房地產百強企業研究報告 261
二、2013中國房地產上市公司TOP10研究 275
三、2013年中國房地產企業銷售排行榜 287
四、2013年房地產行業將面臨重新“洗牌” 294
第三節 溫州房地產競爭分析 296
一、2013年溫州開發商將面臨重新洗牌 296
二、2013年溫州的房地產開發跨入“后戰國時代” 297
第四節 2013年新形勢下中國房地產企業的持續發展 298
一、2013年房地產企業面臨的新形勢 298
二、房地產企業持續發展存在的主要問題 300
三、房地產企業持續發展思路 303
第五節 房地產開發企業競爭力分析 310
一、房地產市場競爭階段 310
二、房地產市場的競爭格局 312
三、房地產企業競爭力分析 312
四、中小房地產企業的競爭方法 316

第十二章 溫州房地產重點企業發展分析 321
第一節 金迅達集團有限公司 321
一、企業概況 321
二、公司發展策略與展望 321
第二節 浙江廣瑞置業股份有限公司 322
一、企業概況 322
二、公司發展策略與展望 322
第三節 溫州市國光房地產開發有限公司 323
一、企業概況 323
二、公司發展策略與展望 323
第四節 溫州城市建設開發有限公司 323
一、企業概況 323
二、公司發展策略與展望 324
第五節 溫州市鑫城房地產開發有限公司 325
一、企業概況 325
二、公司發展策略與展望 325
第六節 大發集團有限公司 325
第七節 東廈建設集團有限公司 326
一、企業概況 326
二、公司發展策略與展望 326

第四部分   行業發展趨勢

第十三章 中國房地產行業投融資與并購分析 327
第一節 2013年上半年房地產投融資結構特點及政策建議 327
一、總量特征：資金供給止跌回升，房地產投資仍在高位行走 327
二、結構特點：房地產融資結構特點 328
三、房地產開發投資結構特點 329
四、結論與政策建議 329
第二節 2013年中國房地產行業并購趨勢分析 330
一、房企“賣身潮”初現 330
二、洗牌為大勢所趨 331
三、2012迎來大并購時代 332

第十四章 2013-2017年房地產行業發展趨勢預測 334
第一節 2013-2017年房地產行業發展預測 334
一、2013年中國樓市消費者變化趨勢 334
二、2013-2020年我國房地產市場預測 335
三、“十二五”末全國保障性住房覆蓋面要求 336
四、商業地產將成房企發展重點 342
第二節 2013-2017年房地產行業競爭格局趨勢 344
一、房地產市場未來分化趨勢 344
二、中國房地產市場變化環境 348
三、房地產企業競爭格局變化預測 348
四、房地產市場格局預測 350
第三節 2013-2017年房地產企業發展趨勢分析 351
一、房地產企業民營化趨勢分析 351
二、房地產企業集團化規模化經營分析 351
三、房地產企業服務的差別化趨勢 353
四、房地產企業專業化和品牌化趨勢 354
五、房地產企業網絡化信息化趨向 356
六、房地產企業與金融業融合的趨勢 356
七、房地產市場營銷新趨勢 359
八、小戶型未來市場發展趨勢 361

第五部分   行業發展戰略

第十五章 2013-2017年溫州房地產企業發展戰略 363
第一節 2013年土地和資金困境下的房地產開發策略 363
第二節 企業應對房地產周期波動的四種經營策略 366
一、資本運作策略 366
二、土地儲備策略 367
三、業務組合策略 368
四、區域互補策略 368
第三節 2013年轉型期房地產企業的發展策略 369
一、城市布局的擴大化：二、三線城市成為主戰場 369
二、融資渠道的多樣化：信托、海外發債等融資方式快速發展 370
三、開發方式的豐富化：項目合作開發與并購、代建模式的發展 370
四、開發方向的多元化：轉戰商業地產、積極探索旅游、養老地產 371
第四節 新經濟形勢下房地產企業一般發展策略分析 371
一、積極參與保障房建設 372
二、城市綜合體建設 372
三、舊城改造 373
四、專業化突圍 373
五、商業同盟 374
六、產融結合 374
七、人才突圍 375
第五節 新經濟形勢下房地產企業融資對策 375
一、房地產企業融資存在的問題 375
二、房地產企業融資對策 377
第六節 新經濟形勢下房地產企業土地儲備戰略選擇 380
一、轉變經營模式，壯大企業規模實力 380
二、增加二、三線城市土地儲備 381
第七節 新經濟形勢下房地產市場創新策略 381
一、房地產企業應在變革中求發展 381
二、房地產產品應在創新中樹品牌 385

第十六章 2013-2017年溫州房地產企業發展策略 390
第一節 房地產企業發展管理分析 390
一、成本控制策略 390
二、定價策略 392
三、競爭策略 394
四、并購重組策略 397
五、融資策略 400
六、資本運作策略 401
第二節 房地產企業財務風險管理及其防范 406
第三節 房地產品牌發展策略 409
一、房地產品牌及其作用 409
二、房地產品牌塑造的必要性 409
三、房地產主流企業的品牌誤區 410
四、品牌開發步驟分析 411
五、物業管理品牌化 412
六、房地產品牌創建戰略 414
第四節 我國旅游房地產業發展策略分析 416
一、旅游房地產的概念及分類 416
二、我國旅游房地產發展的市場前景 417
三、發展旅游房地產業的宏微觀思考 418
四、我國旅游房地產業發展對策探究 419

第十七章 2013-2017年溫州房地產營銷策略分析 422
第一節 2013年房地產市場營銷趨勢 422
第二節 當前房地產營銷策略分析 423
一、房地產營銷中的問題 423
二、房地產營銷策略 424
第三節 基于GISVR的新型房地產營銷模式 426
一、GIS和VR 426
二、基于GIS＼VR新型營銷模式的優勢 426
第四節 房地產企業開展網絡營銷的策略選擇 427
一、房地產企業開展網絡營銷的優勢 427
二、房地產企業開展網絡營銷的問題 428
三、房地產企業實現網絡“贏銷”的主要策略 429

圖表目錄
圖表：2008年12月-2012年12月累計全國房地產土地購置與開發面積及同比增長率變動趨勢 37
圖表：2008年12月-2012年12月累計固定資產投資與房地產開發投資增長率變動趨勢 38
圖表：2011年11月-2012年12月累計不同用途房地產開發投資構成情況 39
圖表：2008年12月-2012年12月累計不同用途房地產開發投資增長率變動情況 39
圖表：2011年11月-2012年12月累計不同地區房地產投資額完成情況 40
圖表：2008年12月-2012年12月累計東、中、西部地區房地產投資增長率變動趨勢 40
圖表：2008年12月-2012年12月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 41
圖表：2008年12月-2012年12月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 42
圖表：2011年11月-2012年12月累計全國房地產開發企業資金來源構成情況 43
圖表：2008年12月-2012年12月累計全國房地產開發企業資金來源構成增長率變動趨勢 43
圖表：2007年12月-2012年12月國房景氣指數及主要分類指數走勢 44
圖表：2012年3月-2013年3月累計全國房地產土地購置與待開發面積及同比增長率變動趨勢 45
圖表：2011年3月-2013年3月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 46
圖表：2011年3月-2013年3月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 46
圖表：2011年3月-2013年3月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 47
圖表：2011年3月-2013年3月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 48
圖表：2011年3月-2013年3月累計全國房地產開發投資及同比增長率變動趨勢 49
圖表：2011年3月-2013年3月累計不同用途房地產開發投資完成額構成情況 50
圖表：2011年3月-2013年3月累計不同用途房地產開發投資增長率變動趨勢 50
圖表：2012年3月-2013年3月累計不同地區房地產投資額完成情況 51
圖表：2011年3月-2013年3月累計東、中、西部地區房地產投資增長率變動趨勢 51
圖表：2012年3月-2013年3月累計全國房地產開發企業資金來源構成情況 52
圖表：2011年3月-2013年3月累計全國房地產開發企業資金來源構成增長率變動趨勢 53
圖表：2011年3月-2013年3月房地產開發綜合景氣指數及主要分類指數走勢 54
圖表：2013年3月份70個大中城市住宅銷售價格指數 55
圖表：2013年3月份70個大中城市住宅銷售價格指數（續） 56
圖表：2012年主要房產相關政策匯總 75
圖表：2013年“新國八條”政策要點和主要內容 78
圖表：2013年1季度加快推進保障性住房建設相關舉措 81
圖表：2013年35個大中城市房價控制目標 83
圖表：2013年上半年加快推進保障性住房建設相關舉措 88
圖表：2013年上半年大型機構存款準備金率調整情況 92
圖表：2013年以來央行上調一年期商業存貸款基準利率變動情況 92
圖表：截至2013年3月14日部分已出臺限購令城市相關情況 100
圖表：2013年重慶、上海兩地房產稅征收對象、計稅依據以及稅率等相關比較 102
圖表：2008年10月份以來出臺的關于加快推進保障性住房建設的主要政策措施 105
圖表：2008-2013年中央財政保障性安居工程支出增長情況 106
圖表：2013年1-3月溫州市區二手房成交數據 109
圖表：2013年1-3月溫州市區一手房成交數據 110
圖表：2006-2011年溫州市區商品房銷售情況 112
圖表：2006-2011年溫州市區商品房銷售均價 113
圖表：2011年溫州市區商品住房整體走勢 114
圖表：2011年溫州市區各區域商品住房銷售情況 114
圖表：2011年溫州市鹿城區商品住房銷售情況 115
圖表：2011年溫州市甌海區商品住房銷售情況 116
圖表：2011年溫州市開發區商品住房銷售情況 116
圖表：2011年溫州市開龍灣區商品住房銷售情況 117
圖表：2006-2012年溫州市區（三區）商品房情況 118
圖表：2013年7月溫州市區部分二手房成交價格表 126
圖表：溫州市區2013年度土地供應空間分布表 175
圖表：2013年溫州市區商品住房市場交易情況 189
圖表：2012年10月-2013年溫州市區住宅供求關系 189
圖表：2013年溫州市區商品住房新增供應區域分布 190
圖表：2012年10月-2013年溫州市區商品房新增供應量走勢 190
圖表：2013年溫州市區商品房銷售面積統計 191
圖表：2013年溫州市區商品房銷售套數統計 191
圖表：2012年10月-2013年溫州市區商品房量價走勢 192
圖表：2013年溫州市區商品房銷售統計 192
圖表：中國高端消費群之“馬洛斯”成長圖 199
圖表：2012年一線城市商業地產整購成交案例 209
圖表：2012年二、三線城市商業地產整購成交案例 210
圖表：2012年全國二手房成交量及均價環比漲幅 233
圖表：2012年全國二手房成交量及均價環比漲幅 233
圖表：2012年全國重點城市二手房成交總量月度走勢 234
圖表：2012年一線城市二手房成交量月度走勢 235
圖表：2012年其它重點城市二手房成交量月度走勢 235
圖表：2008年至2012年各重點城市二手房價格累計漲幅 236
圖表：2008年至2012年各重點城市二手房價格累計漲幅 237
圖表：2007年至2012年各城市二手房與新房占比變化 238
圖表：2005-2011年溫州主城區二手房交易件數 245
圖表：2007-2011年溫州主城區二手房交易比較 246
圖表：2001-2012年溫州城市居民人均可支配收入及其增長速度 248
圖表：2001-2012年農村居民人均純收入及其增長速度 249
圖表：2011-2013年全國購房者信心指數 252
圖表：2013年中國購房者信心指數四個測評環節季度環比 253
圖表：2013年一線城市購房者信心指數、現狀滿意指數及預期信心指數 254
圖表：2013年中國購房者信心指數一二三線城市信心對比 254
圖表：2013年中國購房者信心指數分區域指數 255
圖表：2013年中國購房者對于政策影響市場的看法 256
圖表：2013年中國購房者對于所在城市未來政策走勢的看法 256
圖表：2013年調查——中國購房者未來購房計劃的變化 257
圖表：百強企業2006-2012年銷售額及變化 262
圖表：百強企業2006-2012年銷售面積及變化 263
圖表：百強企業2006-2012年市場份額及變化 264
圖表：綜合實力TOP10企業2006-2012年市場份額 265
圖表：百強企業2006-2012年資產狀況及變化 266
圖表：百強企業2006-2012年營業收入與凈利潤及變化 267
圖表：百強企業2008-2012年盈利及費用指標均值 267
圖表：百強企業2008-2012年盈利能力分析指標均值 268
圖表：百強企業2007-2012年成長性指標 269
圖表：百強企業2006-2012年土地儲備規劃建筑面積均值及變化 269
圖表：百強企業2006-2012年預收賬款均值及變化 270
圖表：百強企業2006-2012年經營性現金流情況 271
圖表：百強企業2008-2012年資產負債率和流動比率 271
圖表：百強企業2006-2012年籌資活動現金流入和銀行授信額度 272
圖表：百強企業2008-2012年運營效率指標分析 273
圖表：百強企業2006-2012年營業稅及所得稅 274
圖表：2008-2012年房企融資狀況分析 377